Leilões de imóveis realizados por bancos têm descontos de até 90%

Modelo extrajudicial dá autonomia aos bancos e torna processo de retomada mais ágil que por via judicial

Descontos de até 90% marcaram os leilões de imóveis retomados por inadimplência realizados por bancos brasileiros entre janeiro e setembro de 2025, conforme informações de mercado. Banco do Brasil, Bradesco, Caixa Econômica Federal, Itaú Unibanco e Santander promoveram certames com milhares de propriedades residenciais e comerciais. 

As instituições financeiras podem promover o leilão extrajudicial de bens dados em garantia quando os devedores param de pagar um financiamento, desde que sejam seguidos os procedimentos legais, incluindo aviso prévio ao devedor, de acordo com a legislação brasileira. 

Isso é possível, sobretudo, nos casos de alienação fiduciária, em que o leilão pode ser realizado tanto sobre o próprio bem financiado, quanto sobre outras propriedades oferecidas como garantia fiduciária.

Nesses casos, os bancos iniciam o processo quando o mutuário deixa de pagar o financiamento e definem as regras, organizam os leilões e gerenciam o fluxo financeiro até a transferência da propriedade. As informações sobre a dinâmica de funcionamento são incluídas no edital de cada certame.

Principais tipos de leilões no Brasil

No Brasil, existem duas grandes categorias de leilões: os judiciais e os extrajudiciais. Os bancos são os principais agentes nos leilões extrajudiciais de imóveis retomados por falta de pagamento, processo que costuma ser mais ágil, baseado em cláusulas contratuais de alienação fiduciária, que permitem à instituição recuperar o bem e levá-lo à leilão para quitar a dívida.

Imóveis em leilão judicial seguem determinação do Poder Judiciário para pagamento de diversas dívidas, como ações trabalhistas, fiscais ou cíveis. Nesses casos, a organização do leilão é de responsabilidade da Justiça, que nomeia um leiloeiro oficial. Embora um banco possa ser o credor em um processo judicial que leve ao leilão, ele não controla o processo, conduzido pelo sistema judiciário.

Além dessas duas principais categorias, existe também o leilão administrativo, que é conduzido por órgãos públicos para venda de bens próprios, modalidade de licitação destinada à alienação de bens imóveis ou móveis inservíveis ou legalmente apreendidos. 

Bancos definem regras e cronogramas

Cada banco organiza seus leilões de forma particular. O Banco do Brasil realiza leilões na segunda metade do mês. Em maio deste ano ofertou 17 imóveis comerciais com locação garantida, quatro imóveis rurais e 255 imóveis urbanos residenciais. Também oferece venda direta com valores a partir de R$ 10,4 mil, conforme informações da própria instituição.

Imóveis em leilão do banco Bradesco incluem apartamentos, casas, comerciais, rurais e terrenos em diversos estados. Em maio deste ano, foram ofertadas mais de 250 unidades. As condições de venda, segundo o banco, ficam abaixo do mercado. Para participar, é preciso se cadastrar no site do leiloeiro responsável e solicitar habilitação após ler o edital.

A Caixa Econômica Federal realiza leilões durante todo o ano. Em maio, foram pelo menos 19 leilões com leiloeiros parceiros. As modalidades incluem 1º e 2º leilão do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e licitação aberta. As informações sobre os imóveis podem ser consultadas nos editais de venda. O resultado é publicado no site do leiloeiro e na seção Resultado de Licitações Caixa.

O Itaú trabalha exclusivamente com parceiros. Por intermédio de um deles, ofereceu 184 oportunidades em maio, com descontos de até 77%. Outro parceiro oferecia 77 lotes, alguns com 10% de desconto no pagamento à vista ou parcelamento para arrematações a partir de R$ 20 mil, conforme informações divulgadas pelo banco.

O Santander realizou, em setembro deste ano, um leilão de 67 imóveis residenciais, comerciais e rurais. Os descontos chegaram a 80%. Os lances iniciais variaram entre R$ 49,6 mil e R$ 1,2 milhão. O pregão incluiu opções em 15 estados, sendo um dos destaques um imóvel em leilão em São Paulo, localizado em Guarulhos, de 75 m², com lance inicial de R$ 158 mil (60% abaixo da avaliação).

Gestão financeira e oferta de crédito

Há bancos que oferecem financiamento para compra dos próprios imóveis leiloados. É necessário ler o edital para verificar se o crédito está disponível e, quando há essa possibilidade, o interessado deve entrar em contato para conhecer as condições. A aprovação do crédito precisa acontecer antes da participação no leilão, após análise de risco.

O banco também gerencia a diferença entre o valor de venda e a dívida original. Quando o imóvel é vendido por valor inferior ao montante devido, o devedor continua responsável pela diferença. Se o valor final do leilão supera o valor da dívida, o banco reembolsa o excedente ao mutuário inadimplente.

Depois do arremate, a instituição estabelece requisitos e prazos para pagamento. Geralmente, o vencedor precisa depositar 25% do valor do lance em até 24 horas. Os 75% restantes devem ser quitados entre 15 e 30 dias após a data do leilão. Todos esses prazos e quantias são definidos pelo banco e constam no edital.

Bancos precisam avisar devedor com 60 dias de antecedência

O leilão de execução extrajudicial acontece quando o devedor para de pagar as parcelas do financiamento bancário. Nesse caso, o banco retoma o imóvel que serviu de garantia ao empréstimo e o coloca em leilão para recuperar o valor devido. Antes disso, ele deve emitir um aviso de 60 dias. Esse período existe para dar ao devedor a chance de corrigir a inadimplência ou apresentar objeções.

Se o mutuário (aquele que tomou o empréstimo) não responde ou o banco considera a resposta insatisfatória, a instituição precisa aguardar mais 30 dias após o vencimento do aviso. Só então o leilão pode ser realizado. 

Como arrematar imóveis em um leilão bancário

O interessado precisa primeiro ler atentamente o edital, que contém as condições de venda e pagamento. O interessado deve avaliar o imóvel, consultar o número da matrícula e os documentos adicionais. Após ler o documento e optar por participar, basta seguir as instruções para habilitação ou cadastro junto ao banco. Em alguns casos é necessário depositar o Earnest Money Deposit (EMD), geralmente feito por cheque administrativo ou ordem de pagamento. Esse depósito demonstra o compromisso do licitante. Após enviar a proposta, o comprador aguarda o resultado. Se vencer, precisa iniciar imediatamente as ações junto ao banco, começando pelo pagamento inicial de 25% do lance.