Especialista de associação analisa acordo que cria novas orientações para desistência de imóvel

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O crescimento do número de distratos é um dos motivos para o agravamento da crise no mercado imobiliário. Para minimizar os efeitos na economia da desistência da aquisição do imóvel, governo federal, empresários, representantes da Justiça e Procons assinaram no dia 27 de abril um acordo que fixa orientações para o reembolso dos valores pagos pelos consumidores. Embora o pacto seja visto com bons olhos, a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) avalia que os termos não estão totalmente de acordo com as regras do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

As orientações passaram a valer no dia 27 e têm abrangência nacional. Para reaver o dinheiro, o cliente teria duas opções: pagar uma multa de 10% sobre o valor do imóvel até o limite de 90% do valor pago ou perder o valor do sinal, mais 20% sobre o que foi desembolsado.

Cada caso deverá ser analisado isoladamente, cabendo ao comprador e ao incorporador chegar a um acordo sobre qual a melhor alternativa. No caso de imóveis destinados à baixa renda, como os enquadrados no programa Minha Casa Minha Vida, a regra mais benéfica ao comprador deverá ser a primeira opção. Já nos empreendimentos voltados para a classe média alta, provavelmente a segunda alternativa será mais interessante. Para se ter uma noção, em uma simulação em que o consumidor deu um sinal de R$ 5 mil e desembolsou cinco parcelas de mil reais, o reembolso seria de R$ 4 mil. Isso sem ter de entrar na Justiça.

Segundo o diretor executivo do escritório de representação da ABMH em Rondônia, José Carlos Lino Costa, os termos do acordo não estão totalmente em conformidade com as regras do CDC. Isso porque os riscos inerentes à atividade econômica desenvolvida pelos incorporadores foram, de certa forma, transferidos para o consumidor. “Ora, se o consumidor não participa dos lucros e paga o preço de mercado pela unidade adquirida, também não pode participar de eventual prejuízo. Qualquer atividade mercantil tem seus riscos, o empresário precisa estar atento a eles no momento que opta por desenvolver aquele negócio e não pode transferir a responsabilidade para o consumidor.” Costa ressalta que nenhuma das partes envolvida na negociação (incorporador e comprador) são obrigados a fazer o acordo ou aditivo contratual nesses moldes, “se a proposta apresentada não for vantajosa, nada impede que o comprador opte pela rescisão na via judicial”.

Costa lembra que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) está em vigor desde de 1991, ou seja, já estava vigente quando os contratos de promessa de compra e venda foram assinados. “Se os incorporadores respeitassem as normas da referida legislação, não teríamos a enxurrada de ações que acabaram por abarrotar ainda mais o Judiciário nos últimos anos. Se as ações judiciais movidas pelos compradores são procedentes, significa simplesmente que a lei (em especial o CDC) não foi observada no momento em que o contrato foi elaborado, cabendo ao Judiciário intervir no negócio para corrigir o problema e assegurar equilíbrio e equidade a ambas as partes”, explica o diretor da ABMH.

Para que fossem benéficas ao consumidor, a ABMH sugere que tais orientações observassem o seguinte:

 

  1. A multa contratual deve incidir contra a parte que provocou a rescisão do contrato, e não somente contra o comprador; assim, se a rescisão foi motivada pelo incorporador, além de devolver todo o montante pago, ele deve arcar com a mesma multa prevista contra o comprador em caso de descumprimento contratual ou desistência da unidade.

 

  1. Nos termos da súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, a devolução dos valores pagos deve ser feita de uma única vez, no ato da assinatura do instrumento de distrato.

 

  1. A multa contrato deve ser de no máximo 25% do valor pago pelo comprador, não havendo que se falar em multa (ou qualquer outra verba) complementar, ou seja, a multa deve ser compensatória e indenizatória. A única exceção é quando a posse direta do imóvel já estiver com o comprador, caso em que é plenamente cabível uma indenização complementar pela fruição do bem.

 

  1. No que se refere à corretagem, embora o tema ainda esteja em discussão no STJ, a responsabilidade pelo pagamento dos honorários do corretor de imóveis, seja ele autônomo ou a imobiliária, é da pessoa (física ou jurídica) que contrata tais serviços. Logo, se o comprador fez a contratação do profissional, logicamente a corretagem terá sido paga por ele, diretamente ao corretor e, em caso de distrato, a devolução (ou não) da quantia paga deverá ser entendida entre as referidas partes, quais sejam, consumidor (cliente) e corretor de imóveis. Por outro lado, se a contratação e pagamento do corretor de imóveis foram feitos pelo incorporador (promitente vendedor), não se pode exigir que o promitente comprador arque com o respectivo dispêndio, primeiramente porque o consumidor não participou da negociação de tais honorários; em segundo lugar porque se trata do risco da atividade econômica desenvolvida pelo incorporador e por último porque tais despesas estão incluídas na multa pela rescisão contratual que será paga pelo promissário comprador (esta é a função da multa).

 

  1. O prazo de carência, ou tolerância, de, em média, 180 dias, sem nenhuma penalidade para o incorporador, é completamente absurdo e fere vários artigos do CDC; se o comprador atrasar com o pagamento de alguma parcela do preço da compra e venda, incidirão juros de mora, multa, correção monetária e, segundo alguns contratos, honorários advocatícios. Logo, a mesma regra tem que valer para o incorporador, de forma que multa seja a partir do primeiro mês de atraso, e o percentual incida sobre o objeto do atraso, ou seja, o imóvel.

 

  1. Com relação aos tributos e taxas condominiais incidentes sobre o imóvel, o primeiro ponto é que se tratam de dívidas que acompanham o imóvel e não o proprietário. Mesmo assim, até que as chaves sejam entregues, o promitente vendedor (incorporador) deve se responsabilizar por tais dispêndios, ainda que o habite-se seja expedido em momento anterior.

 

Sobre a ABMH – Idealizada 1999 e mantida por mutuários, a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) é uma entidade civil sem fins lucrativos que tem como objetivo difundir as formas de defesa de quem compra imóveis, em juízo ou fora dele, com o efetivo cumprimento dos dispositivos legais. Atualmente, a Associação possui representações em 12 estados, além do Distrito Federal e presta consultoria jurídica gratuita.

 

Dr. José Carlos Lino Costa
Diretor executivo do escritório de representação da Associação Brasileira
dos Mutuários da Habitação (ABMH) em Rondônia
Telefone: (69) 8406-3555

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