Justiça mantém condenação de banco por falha em notificação de dívida imobiliária
O Tribunal de Justiça do Amapá (TJAP) realizou, na manhã desta terça-feira (12), no Plenário Desembargador Constantino Brahuna, na sede do Poder Judiciário, a 1456ª Sessão Ordinária da Câmara Única. Com 18 processos em pauta, os trabalhos foram conduzidos pelo corregedor-geral de Justiça, desembargador João Lages, e posteriormente, pelo desembargador Rommel Araujo. Os julgamentos foram transmitidos ao vivo pelo canal oficial da instituição no YouTube.
Acesse aqui a íntegra da Sessão
Entre os destaques, está as Apelações Cíveis nº 6007535-71.2024.8.03.0002, de relatoria do juiz convocado Marconi Pimenta, que foram negadas por unanimidade. Uma instituição bancária foi condenada em 1º grau por não comprovar que comunicou corretamente o cliente sobre a dívida antes de tentar transferir para si a propriedade do imóvel financiado. A condenação foi mantida integralmente, conforme o voto do relator.
Entenda o caso
Relata o autor que deixou de pagar algumas parcelas de um financiamento habitacional firmado com o Itaú Unibanco S.A., garantido por alienação fiduciária de um imóvel localizado em Santana/AP.
Diante da inadimplência, o Cartório de Registro de Imóveis de Santana expediu uma notificação extrajudicial para constituir o devedor em mora e conceder prazo de 15 dias para pagamento da dívida. Contudo, a correspondência não foi entregue pessoalmente ao autor, mas recebida por sua irmã.
Ao tomar conhecimento da situação, o autor afirmou que buscou regularizar o débito junto ao banco por diversos meios, o que inclui contatos por telefone, agência bancária e mensagens via WhatsApp. Segundo relatou, recebeu informações desencontradas e chegou a ser informado por funcionários da instituição financeira de que o imóvel já estaria em processo de leilão, o que o levou a acreditar que não seria mais possível quitar a dívida administrativamente. Sustentou que não foi regularmente intimado e que houve falha de comunicação por parte do banco. Desta forma o autor ingressou na Justiça para impedir a consolidação da propriedade do imóvel em nome do Itaú.
Sentença
Na sentença proferida pela juíza substituta Luiza Moreno da 1ª Vara Cível e de Fazenda Pública de Santana, foi mantida a tutela de urgência (medida urgente) já concedida, reconheceu o direito do cliente de quitar a dívida em atraso antes da transferência do imóvel para o banco e anulou a tentativa do Itaú de assumir a propriedade do imóvel financiado.
Além disso, a magistrada determinou que o banco levantasse o valor depositado judicialmente pelo autor, no montante de R$ 14.541,43, para quitação das parcelas vencidas, bem como ordenou o cancelamento de eventual averbação de consolidação da propriedade e de possíveis leilões do imóvel.
A magistrada entendeu que o Itaú Unibanco não observou corretamente o procedimento legal para constituição em mora do devedor, pois a notificação extrajudicial não foi entregue pessoalmente ao autor, mas recebida por sua irmã. Para a juíza, a legislação exige que o devedor tenha ciência inequívoca da cobrança e da possibilidade de quitar a dívida antes da consolidação da propriedade fiduciária.
Destacou ainda que o autor demonstrou boa-fé ao tentar regularizar o débito por diversos canais de atendimento do banco, mas enfrentou falhas de comunicação e informações equivocadas fornecidas pela própria instituição financeira, inclusive a falsa informação de que o imóvel já estaria em leilão. Segundo a magistrada, esses fatores impediram que ele exercesse adequadamente o direito de purgar a mora.
A juíza também observou que não havia consolidação definitiva da propriedade na matrícula do imóvel, motivo pelo qual o autor ainda possuía o direito legal de quitar as parcelas em atraso e manter o contrato de financiamento ativo.
Decisão da Câmara Única
Em sua defesa, o Banco Itaú alegou que seguiu corretamente o procedimento para transferir o imóvel financiado para o seu nome após o atraso no pagamento das parcelas. Segundo a instituição, a notificação de cobrança foi enviada pelo cartório ao endereço informado no contrato e poderia ser recebida por outra pessoa da residência, sem necessidade de entrega diretamente ao cliente. Com esse argumento, o banco pediu que a sentença fosse modificada e que os pedidos do autor fossem rejeitados.
Em contrarrazões, o autor pugnou pelo não conhecimento da apelação do Banco Itaú, alegou que o recurso não enfrentou adequadamente os fundamentos da sentença. No mérito, defendeu a manutenção da decisão, sustentou a nulidade da notificação extrajudicial e seu direito de purgar a mora.
Em seu voto, o relator do caso, juiz convocado Marconi Pimenta, entendeu que a discussão era sobre a validade da cobrança formal da dívida e sobre o direito do cliente de quitar os valores atrasados antes da transferência do imóvel para o banco, conforme prevê a Lei nº 9.514/97. O magistrado destacou que a Justiça exige que a notificação seja entregue diretamente ao devedor nos contratos de financiamento imobiliário com alienação fiduciária, motivo pelo qual o recebimento do documento por outra pessoa não atende à exigência legal.
O magistrado concluiu que a ausência de intimação pessoal válida comprometeu a regularidade do procedimento extrajudicial e tornou nula a consolidação da propriedade fiduciária. Ressaltou ainda que, como não houve averbação válida da consolidação na matrícula do imóvel, permanecia assegurado ao devedor o direito de quitar a dívida. O relator também reconheceu que o depósito judicial realizado pelo autor garantiu a quitação das parcelas vencidas e o restabelecimento do contrato de financiamento.
Por fim, afirmou que a sentença observou corretamente a legislação aplicável e os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, motivo pelo qual não há razões para sua reforma.
Câmara Única
Participaram da 1456ª Sessão Ordinária da Câmara Única, além dos desembargadores João Lages e Rommel Araújo, que conduziram os trabalhos, os desembargadores: Adão Carvalho (ouvidor-geral), Mário Mazurek e o juiz convocado, Marconi Pimenta. O procurador de Justiça Manuel Felipe Menezes representou o Ministério Público do Amapá (MP-AP).
– Macapá, 12 de maio de 2026 –
Secretaria de Comunicação do TJAP
